Vizi difetti comprando casa Bologna tuelati subito
DI BOLOGNA
Hai comprato casa? Ti sei accordi di gravi vizi o difetti che ne compromettono l’uso e ne riducono notevolmente il valore commerciale .
Vizi e vizi occulti
sono problemi seri a cui porre rimedio .
Occorre considerare che vi sono a volte vizi in un immobile acquistato che non sono di facile soluzione:
1) problemi fognari
2) problemi strutturali
3) problemi agli scarichi del bagno
4)problemi di intonaco euumidita’
5) problemi di mancata regolarita’ urbenistica
6) problemi di impossibilità di sanare precedneti abusi edilizi
7) differenza con planimetria catastale
Vizi e difetti immobile acuistato azioni esperibili :
L’articolo 1495 del Codice Civile disciplina i termini e le condizioni per l’azione di garanzia per vizi occulti. Tale azione consente al compratore di ottenere dal venditore la risoluzione del contratto di compravendita o la riduzione del prezzo, qualora la cosa venduta presenti vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
I vizi occulti
I vizi occulti sono quelli che non sono apparenti e che non possono essere scoperti con l’ordinaria diligenza. In altre parole, si tratta di vizi che non sono visibili ad un esame superficiale della cosa venduta.
La scoperta dei vizi
Il compratore è tenuto a denunciare i vizi occulti al venditore entro otto giorni dalla scoperta. La denuncia deve essere fatta per iscritto e deve contenere una descrizione dei vizi riscontrati.
La decadenza dal diritto alla garanzia
Se il compratore non denuncia i vizi occulti entro otto giorni dalla scoperta, decade dal diritto alla garanzia. La decadenza è una sanzione che ha lo scopo di tutelare il venditore, il quale non deve essere tenuto a rispondere di vizi che il compratore avrebbe potuto scoprire con l’ordinaria diligenza.
La prescrizione dell’azione di garanzia
L’azione di garanzia per vizi occulti si prescrive in un anno dalla consegna della cosa venduta. La prescrizione è un termine entro il quale il compratore deve esercitare il proprio diritto. Se il compratore non esercita il proprio diritto entro il termine di prescrizione, lo stesso si estingue.
Eccezioni alla decadenza
Esistono alcune eccezioni alla decadenza dal diritto alla garanzia. In particolare, il compratore non decade dal diritto alla garanzia se:
- il venditore ha riconosciuto l’esistenza dei vizi;
- il venditore ha dolosamente occultato i vizi;
- il compratore non ha potuto conoscere i vizi per causa a lui non imputabile.
La risoluzione del contratto
Se il compratore esercita l’azione di garanzia, può ottenere la risoluzione del contratto di compravendita. La risoluzione è un rimedio che comporta l’annullamento del contratto e la restituzione delle prestazioni già eseguite.
La riduzione del prezzo
In alternativa alla risoluzione del contratto, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo. La riduzione del prezzo è un rimedio che comporta la diminuzione del prezzo di vendita della cosa, in misura proporzionale al valore dei vizi.
La valutazione dei vizi
La valutazione dei vizi è un compito che spetta al giudice. Il giudice, per valutare i vizi, deve tener conto di una serie di fattori, quali:
- la natura dei vizi;
- la gravità dei vizi;
- l’idoneità della cosa all’uso a cui è destinata;
- il valore della cosa.
Conclusioni
L’articolo 1495 del Codice Civile tutela il compratore da eventuali vizi occulti della cosa venduta. Tale articolo, tuttavia, prevede anche una serie di limiti, quali la decadenza dal diritto alla garanzia e la prescrizione dell’azione di garanzia. È pertanto importante che il compratore, prima di acquistare una cosa, effettui un’attenta verifica della sua qualità e idoneità all’uso a cui è destinata.
Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto(1) ovvero la riduzione del prezzo(2), salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.
Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l’ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.
La domanda del compratore di risoluzione del contratto di compravendita per vizi che rendono la cosa inidonea all’uso (art. 1495 c.c.) non si estende al terzo fornitore della cosa, chiamato in causa dal venditore, perché l’azione in tal modo esercitata nei confronti del terzo ha un titolo fondato su un rapporto contrattuale diverso da quello che è posto alla base della domanda principale e l’obbligazione dedotta dal convenuto principale non si inserisce in giudizio, quindi, in via alternativa con quella dedotta dall’attore a carico dello stesso convenuto; ne consegue che l’eccezione di decadenza della garanzia opposta dal terzo chiamato in causa non può essere estesa alla domanda principale.
In tema di azione redibitoria per vizi della cosa oggetto del contratto di compravendita, mentre l’alienazione, da parte del compratore, della cosa stessa non può ex se precludere a quest’ultimo la possibilità di sperimentare la detta azione verificandosi, invece, siffatta preclusione solo quando l’atto dispositivo debba intendersi realmente correlato ad una volontà di accettare la cosa nonostante le deficienze in essa riscontrate spetta al compratore, una volta constatata la ricorrenza dell’evento considerato dalla legge (art. 1492, terzo comma, c.c.) potenzialmente preclusivo, dimostrare che questo, per le particolarità della fattispecie, non può essere idoneo a concretare siffatta potenzialità e ad impedire, quindi, la proponibilità della domanda di risoluzione.
In tema di vizi della cosa oggetto di compravendita, la regola dettata dal terzo comma, ultima ipotesi dell’art. 1492 c.c., che esclude la possibilità di chiedere la risoluzione nei casi di alienazione e trasformazione della cosa, deve essere ricondotta non alla obiettiva impossibilità di ripristino della situazione nella quale le parti si trovavano al momento della conclusione del contratto, ma alla volontà dell’acquirente di accettare la cosa nonostante il detto vizio e deve essere conseguentemente estesa ad ogni forma di utilizzazione che, non essendo unicamente dovuta allo scopo di accertare ed eliminare il vizio o di ridurre il danno mediante l’uso della cosa secondo la sua naturale destinazione, possa considerarsi inequivocabilmente indicativa (secondo l’apprezzamento del giudice di merito non censurabile in Cassazione, se logicamente e congruamente motivato) della predetta volontà del compratore. (Nella specie, l’acquirente non solo aveva continuato ad usare la macchina compravenduta dopo gli inutili tentativi di riparazione ma aveva anche concesso su di essa, dopo i predetti tentativi, un privilegio speciale per garanzia di un mutuo contratto con un istituto di credito Isveimer).
Nel caso in cui, trattandosi di vendita a consegne ripartite, l’azione di risoluzione per vizi, nonostante il perimento di una parte dei beni, non sia preclusa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1492 c.c., perché i vizi riguardavano solo alcune partite della merce, all’obbligo della restituzione specifica dei beni periti si sostituisce quello della restituzione per equivalente, mediante corresponsione di una somma di danaro pari al valore contrattuale (prezzo) delle cose non restituite, senza tenere conto del deprezzamento prodotto dai vizi, essendo ogni possibile pregiudizio subito per questo aspetto dal compratore tutelabile con l’azione di risarcimento di cui all’art. 1494. c.c.
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In tema di garanzia per i vizi della cosa compravenduta, nel caso di perimento della cosa stessa dopo la proposizione della domanda di risoluzione, spetta al compratore che sia rimasto nel possesso della cosa, di dimostrare che la sua obbligazione di restituzione si è estinta in dipendenza di caso fortuito con la conseguenza che, in difetto di tale prova, il perimento della cosa si presume imputabile al compratore stesso, onde gli è preclusa l’azione di risoluzione del contratto a termine del terzo comma dell’art. 1492 c.c.
In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il principio secondo cui l’azione redibitoria e quella estimatoria (o quanti minoris), essendo incompatibili tra loro, in quanto preordinate alla tutela di un medesimo diritto l’una attraverso la risoluzione e l’altra mercé il mantenimento del contratto, non possono essere esercitate contestualmente, né alternativamente, né subordinatamente, l’una rispetto all’altra, incombendo sul compratore l’onere di operare la scelta relativa, non si applica alle ipotesi in cui l’azione di riduzione è accordata al compratore in via esclusiva (art. 1492, comma terzo, c.c.). Pertanto, in caso di alienazione o trasformazione della cosa venduta, da parte del compratore, qualora originariamente sussista dubbio sull’ammissibilità dell’azione redibitoria, ovvero l’ammissibilità della stessa sia contestata dal venditore-convenuto, il compratore-attore legittimamente può — per il caso in cui detta azione redibitoria dovesse essere ritenuta inammissibile ed al fine di non perdere ogni garanzia — chiedere anche l’unica tutela apprestatagli dall’art. 1492, terzo comma, c.c. nell’ipotesi innanzi indicata, vale a dire l’azione di riduzione del prezzo.
In tema di azione di riduzione del prezzo di cui all’art. 1492 cod. civ., l’obbligazione del venditore di restituire una parte del prezzo ricevuto in pagamento ha natura di debito di valuta, con la conseguenza che la svalutazione monetaria sopraggiunta durante la mora del debitore non giustifica l’automatico risarcimento del maggior danno per quella svalutazione, potendo quest’ultimo essere eventualmente dovuto, a norma dell’art. 1224 cod. civ., nel solo caso in cui il creditore ne faccia richiesta e provi di avere subito un pregiudizio patrimoniale.
