VIZI DELLA CASA QUANDO SI COMPRA AVVOCATO BOLOGNA

VIZI DELLA CASA QUANDO SI COMPRA AVVOCATO BOLOGNA

HAI COMPRATO UNA CASA E VI SONO GRAVI VIZI?

HAI DEI DANNI E NON SAI COME FARE?

TI HANNO VENDUTO SENZA ABITABILITA’ ?

VI SONO INFILTRAZIONI GRAVI?

Gli acquirenti di un immobile edificato in difformità dalla concessione edilizia, che abbiano chiesto (ed ottenuto) la sanatoria di cui all’ art. 31 della l. n. 47 del 1985 in qualità di proprietari del bene, possono agire in giudizio per la riduzione del prezzo, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., ma non anche esercitare il diritto di rivalsa ex art. 6 della medesima l. n. 47, qualora le lamentate difformità non risultino essenziali o totali rispetto alla rilasciata concessione. La casistica elaborata dalla giurisprudenza di merito sulla consegna di aliud pro alio in materia di compravendita di auto è stata, diffusamente, richiamata nella replica della terza chiamata, e contempla ipotesi non assimilabili alla fattispecie de qua; né la parte attrice ha fornito la prova della differenza di genere del bene acquistato da quello pattuito (Cass. n. 8803/2015, cit.).

L’accoglimento delle eccezioni di prescrizione e decadenza investe, necessariamente, l’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c..

La questione relativa agli effetti che l’intervenuta decadenza e prescrizione (quindi il rigetto della domanda) è destinata a produrre sulla domanda di manleva va risolta alla luce di quanto chiarito dalla Suprema Corte, che ne ravvisa l’assorbimento, in senso proprio, per sopravvenuto difetto d’interesse della parte, che “con la pronuncia sulla domanda assorbente – rispetto alla quale la questione assorbita si pone in rapporto di esclusione – ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno” (Cass. civ., sez. VI, ord. n. 13534 del 30/5/2018). Il venditore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di garantire che la res venduta sia immune da vizi ex art. 1490 c.c. e di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.  L’inadempimento di quest’ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi. 

In forza dell’ art. 1497 c.c. qualora la cosa venduta difetti delle qualità promesse o di quelle essenziali per l’uso a cui è destinata e, parimenti, in caso di aliud pro alio, il compratore ha diritto di esperire l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c.. La situazione che legittima la proposizione di tale domanda va ritenuta sussistente allorché la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incida sulla natura, sull’individualità, sulla consistenza e sulla destinazione del bene al punto che esso appartenga ad un genere del tutto diverso da quello che l’acquirente intendeva comprare. … In altri termini, la res tradita deve essere difforme per essenza, consistenza, destinazione ed appartenere ad una specie diversa da quella acquistata ovvero difettare delle qualità necessarie ad assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale e, in tale ultima categoria, va fatto rientrare il caso in cui sia avvenuta l’alienazione di un immobile come ad uso abitativo ma privo, in realtà del certificato di abitabilità.

Cass. civ. Sez. II Ord., 28/04/2021, n. 11211 rv. 661215-03

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… VENDITA – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta (nozione, distinzioni) – Effetti della garanzia – Riduzione del prezzo – In genere – Immobile costruito in difformità dalla concessione edilizia – Alienazione – Richiesta di sanatoria presentata dagli acquirenti “ex lege” n. 47 del 1985 – Difformità non essenziali o totali rispetto alla concessione edilizia – Rivalsa nei confronti del costruttore ex art. 6 della stessa legge n. 47 – Inammissibilità – Diritto alla riduzione del prezzo ex artt. 1490 e 1492 c.c. – Sussistenza … Gli acquirenti di un immobile edificato in difformità dalla concessione edilizia, che abbiano chiesto (ed ottenuto) la sanatoria di cui all’ art. 31 della l. n. 47 del 1985 in qualità di proprietari del bene, possono agire in giudizio per la riduzione del prezzo, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., ma non anche esercitare il diritto di rivalsa ex art. 6 della medesima l. n. 47, qualora le lamentate difformità non risultino essenziali o totali rispetto alla rilasciata concessione. …

Sentenza di riferimento: Cass. civ. Sez. II, Ord., (ud. 18/02/2021) 28/04/2021, n. 11211

• 1. VENDITA
  2. In genere

Tribunale Brescia Sez. II Sent., 19/02/2021

… Parti: Samec S.p.A. Costruzioni Meccaniche c. Gruppo Bossoni S.p.A. L’inidoneità all’uso è una conseguenza dei vizi mentre, in caso di aliud pro alio, è la conseguenza della differenza di genere tra il bene venduto ed il bene consegnato, perciò stesso inadatto a fornire l’utilità richiesta dal compratore. .

In altre parole, secondo la Cassazione, in caso di bene viziato, l’inidoneità all’uso è una conseguenza dei vizi mentre, in caso di aliud pro alio, è la conseguenza della differenza di genere tra il bene venduto ed il bene consegnato, perciò stesso inadatto a fornire l’utilità richiesta dal compratore.

La casistica elaborata dalla giurisprudenza di merito sulla consegna di aliud pro alio in materia di compravendita di auto è stata, diffusamente, richiamata nella replica della terza chiamata, e contempla ipotesi non assimilabili alla fattispecie de qua; né la parte attrice ha fornito la prova della differenza di genere del bene acquistato da quello pattuito (Cass. n. 8803/2015, cit.).

L’accoglimento delle eccezioni di prescrizione e decadenza investe, necessariamente, l’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c..

La questione relativa agli effetti che l’intervenuta decadenza e prescrizione (quindi il rigetto della domanda) è destinata a produrre sulla domanda di manleva va risolta alla luce di quanto chiarito dalla Suprema Corte, che ne ravvisa l’assorbimento, in senso proprio, per sopravvenuto difetto d’interesse della parte, che “con la pronuncia sulla domanda assorbente – rispetto alla quale la questione assorbita si pone in rapporto di esclusione – ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno” (Cass. civ., sez. VI, ord. n. 13534 del 30/5/2018).

Sentenza di riferimento: Tribunale Brescia Sez. II, Sent., 19/02/2021

• 1. VENDITA
  2. Obbligazioni del venditore

Tribunale Vicenza Sent., 09/09/2020

… Il venditore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di garantire che la res venduta sia immune da vizi ex art. 1490 c.c. e di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.  L’inadempimento di quest’ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi. 

Cass. civ. Sez. II Sent., 21/05/2020, n. 9374 rv. 657752-01

… APPALTO (CONTRATTO DI) – Rovina e difetti di cose immobili (responsabilita’ del costruttore) – Decadenza dalla garanzia – In genere – Appalto – Acquisto di materiali da terzi – Vizi – Rimedi esperibili – VENDITA – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta (nozione, distinzioni) – Effetti della garanzia – Risarcimento del danno – In genere … In tema di appalto, l’appaltatore si trova, rispetto ai materiali acquistati presso terzi e messi in opera in esecuzione del contratto, in una posizione analoga a quella dell’acquirente successivo nell’ipotesi della cd. “vendita a catena”, potendosi, conseguentemente, configurare, in suo favore, due distinte fattispecie di azioni risarcitorie: quella contrattuale relativa ai danni propriamente connessi all’inadempimento in ragione del vincolo negoziale, deducibili con l’azione contrattuale ex art. 1494 , comma 2, c.c. relativa alla compravendita (corrispondente, per l’appalto, a quella ex art. 1668 c.c.), e quella extracontrattuale per essere tenuto indenne di quanto versato al committente ex art. 1669 c.c. in ragione dei danni sofferti per i vizi dei materiali posti in opera. 

• 1. PRESCRIZIONE E DECADENZA CIVILE

Tribunale Cosenza Sez. II Sent., 27/04/2020

… Parti: Impresa Italiano Giasone c. Cima Costruzioni Generali SRL … In tema di vizi della cosa venduta, la prescrizione dell’azione di garanzia accordata al compratore decorre, in ogni caso, dalla consegna allo stesso del bene, non rilevando in senso contrario che l’acquirente non abbia la possibilità di scoprire il vizio, nonostante l’avvenuta consegna, o che questo gli sia stato dolosamente occultato dal venditore, con espedienti o raggiri, salva tuttavia la possibilità, in tale ultimo caso, di invocare la sospensione della prescrizione, agli effetti dell’ art. 2941 , n. 8, c.c., ove si accerti la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero quanto, altresì, caratterizzata dalla consapevolezza dell’esistenza della circostanza taciuta e dalla conseguente volontà decipiente. …

1. Obbligazioni del venditore

Tribunale Velletri Sez. I Sent., 21/04/2020

 

 Ove la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dell’oggetto né vizio della cosa venduta, secondo la previsione dell’ art. 1490 c.c. Pertanto, quando, in conseguenza della accertata difformità della costruzione rispetto al progetto edilizio sopraggiunga l’ordine amministrativo di demolizione dell’opera illegittima, si producono gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale ( art. 1483 , 1484 c.c.), a seconda che sia disposta la eliminazione integrale o soltanto per una parte della costruzione, e, quindi, il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l’acquirente a conoscenza della difformità dell’immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest’ultimo il prezzo e rimborsargli le spese, salvo il caso in cui la compravendita sia stata conclusa a rischio e pericolo del compratore.  PRESCRIZIONE E DECADENZA CIVILE

• 1. VENDITA
  2. Obbligazioni del venditore

Tribunale Milano Sez. VII Sent., 16/01/2020

… Parti: Franco Di Giglio c. Iaconelli Costruzioni SRL … In tema di vizi della cosa venduta, la prescrizione dell’azione di garanzia accordata al compratore decorre, in ogni caso, dalla consegna allo stesso del bene, non rilevando in senso contrario che l’acquirente non abbia la possibilità di scoprire il vizio, nonostante l’avvenuta consegna, o che questo gli sia stato dolosamente occultato dal venditore, con espedienti o raggiri, salva tuttavia la possibilità, in tale ultimo caso, di invocare la sospensione della prescrizione agli effetti dell’ art. 2941 n. 8, c.c., ove si accerti la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero quanto, altresì, caratterizzata dalla consapevolezza dell’esistenza della circostanza taciuta e dalla conseguente volontà decipiente. …

Sentenza di riferimento:  VENDITA

1. Obbligazioni del venditore

Tribunale Savona Sent., 03/06/2019

In forza dell’ art. 1497 c.c. qualora la cosa venduta difetti delle qualità promesse o di quelle essenziali per l’uso a cui è destinata e, parimenti, in caso di aliud pro alio, il compratore ha diritto di esperire l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c.. La situazione che legittima la proposizione di tale domanda va ritenuta sussistente allorché la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incida sulla natura, sull’individualità, sulla consistenza e sulla destinazione del bene al punto che esso appartenga ad un genere del tutto diverso da quello che l’acquirente intendeva comprare. … In altri termini, la res tradita deve essere difforme per essenza, consistenza, destinazione ed appartenere ad una specie diversa da quella acquistata ovvero difettare delle qualità necessarie ad assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale e, in tale ultima categoria, va fatto rientrare il caso in cui sia avvenuta l’alienazione di un immobile come ad uso abitativo ma privo, in realtà del certificato di abitabilità. 

Tribunale Brescia Sez. II Sent., 09/01/2018

I

… Le diffuse infiltrazioni d’acqua costituiscono vizio dell’immobile, tale da determinare significativo pregiudizio al godimento dei locali e diminuzione del valore della cosa venduta, presupposto di responsabilità a carico del venditore, non solo ai sensi dell’art. 1490/1494 c.c. ma altresì, ai sensi dell’ art. 1667 c.c.. …

Cass. civ. Sez. II Sent., 23/11/2017, n. 27916 rv. 647027-01

… VENDITA – Singole specie di vendita – Di cose immobili – In genere vendita di immobile – Falsa rappresentazione circa la potenzialità edificatoria – Rimedi esperibili … In nessun caso sono applicabili alla fattispecie gli artt. 1490 e 1492 c.c., relativi ai vizi redibitori, che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto. 

Cass. civ. Sez. II Ord., 16/10/2017, n. 24343 rv. 645864-01

 VENDITA – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta (nozione, distinzioni) – In genere compravendita di immobile – Difetti conseguenti alla vetustà dell’edificio o delle tecniche costruttive – Responsabilità dell’alienante ex art. 1490 c.c. – Esclusione – Limiti – VENDITA – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta (nozione, distinzioni) – Esclusione della garanzia – Vizi facilmente riconoscibili in genere … In caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’ art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’ art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. 

Cass. civ. Sez. II Sent., 28/07/2017, n. 18891 rv. 645228-02

… APPALTO (CONTRATTO DI) – Responsabilita’ – Dell’appaltatore vizi della cosa venduta – Responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo al venditore che abbia eseguito lavori di manutenzione di lunga durata o di ristrutturazione prima della compravendita – Sussistenza – APPALTO (CONTRATTO DI) – Rovina e difetti di cose immobili (responsabilita’ del costruttore) – In genere in genere – VENDITA – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta (nozione, distinzioni) – Effetti della garanzia – Riduzione del prezzo – Alienazione o trasformazione della cosa in genere … Il venditore che, sotto la propria direzione e controllo, abbia fatto eseguire sull’immobile successivamente alienato opere di ristrutturazione edilizia ovvero interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti, ne risponde nei confronti dell’acquirente ai sensi dell’ art. 1669 c.c.. (Cassa con rinvio, CORTE

1. Obbligazioni del venditore

Tribunale Bari Sez. III, 27/10/2015

 

L’azione di risarcimento dei danni di cui all’ art. 1494 del Codice Civile in merito ai vizi che dovesse presentare la cosa venduta si appalesa cumulabile sia con la domanda di risoluzione del contratto che con quella di riduzione del prezzo benché esercitabile anche in via autonoma stante la diversità dei presupposti rispetto a quanto statuito dall’ art. 1492 del Codice Civile e sempre che ricorrano le condizioni indicate nel successivo art. 1495 tra le quali occorre annoverare l’inidoneità all’uso cui era preposta, la mancata conoscenza dei vizi della cosa ovvero che gli stessi non fossero comunque facilmente riconoscibili. …

Tribunale Vicenza Sez. II, 25/05/2015

 

… La presenza di irregolarità amministrative che rendono non commerciabile il compendio immobiliare in comunione, costituisce circostanza ostativa alla relativa divisione, anche qualora richiesta in sede giudiziale. … L’esito è il medesimo sia nel caso in cui vi sia la richiesta di assegnazione del bene (abusivo) in comunione, sia nel caso in cui il bene debba essere venduto all’asta, poiché in entrambe le ipotesi la pronuncia giudiziale avrebbe sempre natura costitutiva, con effetti traslativi vietati dal combinato disposto di cui agli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 .