AGENZIA IMMOBILIARE ,PROPOSTA IMMOBILIARE SOMME LASCIATE IN DEPOSITO

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L’art. 1385 c.c. che regola la caparra confirmatoria, intesa quale somma che viene versata al fine di costituire tra le parti una reciproca garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte in sede contrattuale, specifica chiaramente che il diritto a trattenere la suddetta (o a pretenderne il doppio), sorge nel momento in cui la parte adempiente esercita il suo diritto di recesso, assumendo la caparra, in questo caso, la funzione di liquidazione convenzionale del danno. Nel caso in cui la parte non inadempiente richieda l’esecuzione del contratto o, in alternativa, la risoluzione del contratto, con conseguente risarcimento del danno, la domanda seguirà le norme generali dettate dall’art. 1453 e seguenti del codice civile. In conseguenza di ciò, qualora la parte adempiente “abbia preferito agire per la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell’an e nel quantum”, non potendo questi trattenere la somma percepita a titolo di caparra confirmatoria, o richiedere il suo doppio poiché, in questo caso “la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell’obbligazione risarcitoria”. Ferma restando l’incompatibilità assoluta delle due domande (non si può intraprendere un’azione di risoluzione e contestualmente una di recesso: cfr. la sentenza n. 2), per chiarire meglio il delicato aspetto della sostanziale differenza esistente tra il recesso e la risoluzione, sono state di seguito riportate alcune massime che permettono di cogliere meglio l’indirizzo della giurisprudenza sull’argomento tenendo conto che, su alcuni aspetti riguardanti la richiesta della parte adempiente, le sentenze esaminate non sono risultate essere sempre uniformi. In tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell’interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell’interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all’art. 1454 cod. civ. (Cass. Sentenza n. 23315 del 08/11/2007)”.

 

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Ciò premesso non sembra che al fine di stabilire l’importanza o meno dell’inadempimento dello St. la corte distrettuale abbia adeguatamente e globalmente valutato l’interesse che la parte venditrice aveva alla stipula del contratto, atteso che tale requisito va accertato non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento di una delle parti, ma anche tenendo conto dell’interesse perseguito dall’altra parte.

La S.C. ha precisato al riguardo: “La non scarsa importanza dell’inadempimento, che, nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, deve essere verificata anche di ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda, deve essere accertata non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base di un criterio, quindi, che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi e che, conseguentemente, investa, specie nei casi di inadempimento parziale, anche le modalità e le circostanze del concreto svolgimento del rapporto, per valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto, e l’interesse dell’altra parte, quale è desumibile anche dal comportamento di questa, all’esatto adempimento nel termine stabilito. Ne consegue che, nel caso di inadempimento parziale, il giudizio della non scarsa importanza dell’inadempimento non può essere affidato solo alla rilevata entità della prestazione inadempiuta, rispetto al valore complessivo della prestazione, costituendo questa soltanto uno degli elementi di vantazione”. (Cass. n. 3669 del 28/03/1995: Cass. n. 3742 del 21/02/2006).

Invero, come aveva adeguatamente sottolineato il giudice di prime cure, l’inadempimento dello St. non poteva considerarsi oggettivamente di scarsa importanza, in quanto aveva coinvolto le obbligazioni essenziali e primarie che lo St. stesso si era assunto con il contratto preliminare, cioè la stipulazione dei contratto definitivo entro il 31.10.2003 ed il pagamento in tale data del residuo prezzo (v. Cass. Sez. 2, n. 16084 del 20/07/2007).

Ed invero lo St. non si era per nulla attivato, neanche informalmente, dopo la ricezione della diffida ad adempiere di cui alla raccomandata del 28.10.03, né dopo la scadenza del termine ivi assegnato ai fini dell’inadempimento, e solo dopo alcuni mesi, nel gennaio del 2004 (raccomandata del 22.1.2004) aveva dichiarato esplicitamente, per la prima volta, la sua volontà di stipulare Tatto. A quell’epoca però i sig.ri Lo. avevano già dovuto procurarsi il danaro necessario per pagare la ristrutturazione del loro alloggio di San Remo – dove intendevano trasferirsi – attraverso onerosi disinvestimenti, stante il mancato realizzo della vendita del cespite in argomento. Peraltro le asserite difficoltà familiari invocate dallo St. non erano tali da comportare per lui l’obiettiva impossibilità di stipulare l’atto in questione, visto che analoghi e non memo gravi motivi di salute avevano colpito anche il L..

  • Di conseguenza, mancando qualsiasi riscontro alla diffida del 23.10.03, non v’è dubbio che i venditori allo scadere del termine stabilito avrebbero potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto preliminare in questione ed affidare nuovamente all’agenzia l’incarico di vendita dei loro appartamento. Tali circostanze in definitiva dovranno essere convenientemente valutate dal giudice di merito unitamente a tutte le altre invocate dagli esponenti per una corretta valutazione dell’importanza dell’inadempimento dello St., alla luce dei principi della giurisprudenza di questa S.C. soprarichiamati.

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Avverso la sentenza proponeva appello lo St., chiedendone la riforma, deducendo che il proprio ritardo per la conclusione del contratto definitivo era giustificato da motivi familiari e non poteva essere considerato tale da incidere sull’equilibrio contrattuale e da giustificare la risoluzione di diritto, mentre inadempienti dovevano ritenersi proprio i venditori, ciò che giustificava il proprio recesso con diritto alla restituzione del doppio della caparra.

Si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto dell’impugnazione e comunque insistendo per la declaratoria di legittimità del loro recesso e per il loro diritto a trattenere la caparra ricevuta.

  • L’adita Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 1504/09 depositata il 9.9.2009, in riforma dell’appellata sentenza, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento di L. e S. che condannava a restituire allo St. la somma di Euro 59.392, 53 pari alla caparra ricevuta oltre il pagamento del 60% delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio.
  • Riteneva la Corte non essenziale il termine per la stipula contenuto nel preliminare e non legittima la diffida ad adempiere del 28.10.2003 dei promittenti venditori, inidonea, come tale a risolvere il preliminare stesso; questi ultimi dovevano ritenersi garantiti per avere incassato le caparre di notevole importo ed avevano successivamente venduto l’immobile de quo per un prezzo superiore a quello in precedenza concordato con lo S.; riteneva di scarsa importanza il suo inadempimento, che comunque riconosceva (individuato nel ritardo nell’indicazione del notaio rogante e della data del rogito comunicata per iscritto solo 22.1.2004 a fronte della diffida ad adempiere del 28.10.03); ciò comportava l’impossibilità di considerare il promissario acquirente pienamente adempiente ai propri obblighi nei confronti di controparte ai fini del recesso ex art. 1385 c.c., che dunque non era da lui invocabile con riferimento alla sua domanda di restituzione del doppio della caparra che di conseguenza andava disattesa.
  • Il L. e la S. quindi ricorrevano per la cassazione della suddetta pronuncia, con una sola articolata censura, illustrata da memoria ex art. 378 c.p.c.; resiste lo St. con controricorso, formulando ricorso incidentale sulla base di due motivi (violazione artt. 1385 c.c. e 1455 c.c., in relazione alla mancata restituzione del doppio della caparra; compensazione delle spese processuali).
  • Motivi della decisione
  • Con il primo motivo del ricorso principale gli esponenti denunciano l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo che si risolve in una violazione e falsa applicazione delle norme di diritto. La Corte torinese ha ritenuto che la questione sottopostale riguardasse la sussistenza o meno dei presupposti integrativi della risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1454 c.c. in conseguenza della diffida ad adempiere (e cioè la configurabilità della non scarsa importanza nell’inadempimento contestato dagli esponenti allo St.. Invero, secondo i ricorrenti, “il percorso logico seguito dalla Corte, che l’ha portata a ritenere la scarsa importanza dell’inadempimento – pur constatato – del promissario acquirente, è contraddittorio, contrario alle risultanze in atti, nonché ai criteri interpretativi costantemente adottati da questa Suprema Corte”. Non v’è dubbio che la diffida ad adempiere di cui alla lettera 28.10.03 fosse pienamente legittima perché non era configurabile alcun inadempimento in capo ai promittenti venditori, “in quanto i medesimi offrirono la loro incondizionata disponibilità a contrarre e curarono (pur in condizione di salute assai precarie) lo sgombero totale dell’immobile entro i termini della stipulazione”. Per contro appariva evidente l’inadempimento dello St., che non poteva ritenersi di “scarsa importanza”, ciò che la Corte ha desunto sulla base delle seguenti (non condivisibili) considerazioni riguardanti: a) l’interesse di parte promittente venditrice a stipulare il contratto; b) la non essenzialità del termine pattuito in preliminare; c) l’importo non esiguo della caparra versata; d) lo slittamento “contenuto” del termine a stipulare, non idoneo a turbare l’equilibrio contrattuale.
  • La doglianza appare fondata.

Occorre evidenziare in primis che la diffida ad adempire del 28.10.2003 era pienamente legittima atteso che – come insegna questa S.C. – “l’unico onere che, ai sensi dell’art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione dei negozio, mercé un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento” (Cass. n. 8844 del 28/06/2001).

Ha precisato altresì questa Corte: “In tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell’interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell’interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell’ambito delle facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all’art. 1454 cod. civ. (Cass. Sentenza n. 23315 del 08/11/2007)”.

Ciò premesso non sembra che al fine di stabilire l’importanza o meno dell’inadempimento dello St. la corte distrettuale abbia adeguatamente e globalmente valutato l’interesse che la parte venditrice aveva alla stipula del contratto, atteso che tale requisito va accertato non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento di una delle parti, ma anche tenendo conto dell’interesse perseguito dall’altra parte.

La S.C. ha precisato al riguardo: “La non scarsa importanza dell’inadempimento, che, nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, deve essere verificata anche di ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda, deve essere accertata non solo in relazione alla entità oggettiva dell’inadempimento, ma anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare e sulla base di un criterio, quindi, che consenta di coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell’economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi e che, conseguentemente, investa, specie nei casi di inadempimento parziale, anche le modalità e le circostanze del concreto svolgimento del rapporto, per valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto, e l’interesse dell’altra parte, quale è desumibile anche dal comportamento di questa, all’esatto adempimento nel termine stabilito. Ne consegue che, nel caso di inadempimento parziale, il giudizio della non scarsa importanza dell’inadempimento non può essere affidato solo alla rilevata entità della prestazione inadempiuta, rispetto al valore complessivo della prestazione, costituendo questa soltanto uno degli elementi di vantazione”. (Cass. n. 3669 del 28/03/1995: Cass. n. 3742 del 21/02/2006).

Invero, come aveva adeguatamente sottolineato il giudice di prime cure, l’inadempimento dello St. non poteva considerarsi oggettivamente di scarsa importanza, in quanto aveva coinvolto le obbligazioni essenziali e primarie che lo St. stesso si era assunto con il contratto preliminare, cioè la stipulazione dei contratto definitivo entro il 31.10.2003 ed il pagamento in tale data del residuo prezzo (v. Cass. Sez. 2, n. 16084 del 20/07/2007).

Ed invero lo St. non si era per nulla attivato, neanche informalmente, dopo la ricezione della diffida ad adempiere di cui alla raccomandata del 28.10.03, né dopo la scadenza del termine ivi assegnato ai fini dell’inadempimento, e solo dopo alcuni mesi, nel gennaio del 2004 (raccomandata del 22.1.2004) aveva dichiarato esplicitamente, per la prima volta, la sua volontà di stipulare Tatto. A quell’epoca però i sig.ri Lo. avevano già dovuto procurarsi il danaro necessario per pagare la ristrutturazione del loro alloggio di San Remo – dove intendevano trasferirsi – attraverso onerosi disinvestimenti, stante il mancato realizzo della vendita del cespite in argomento. Peraltro le asserite difficoltà familiari invocate dallo St. non erano tali da comportare per lui l’obiettiva impossibilità di stipulare l’atto in questione, visto che analoghi e non memo gravi motivi di salute avevano colpito anche il L..

Di conseguenza, mancando qualsiasi riscontro alla diffida del 23.10.03, non v’è dubbio che i venditori allo scadere del termine stabilito avrebbero potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto preliminare in questione ed affidare nuovamente all’agenzia l’incarico di vendita dei loro appartamento. Tali circostanze in definitiva dovranno essere convenientemente valutate dal giudice di merito unitamente a tutte le altre invocate dagli esponenti per una corretta valutazione dell’importanza dell’inadempimento dello St., alla luce dei principi della giurisprudenza di questa S.C. soprarichiamati.

Pertanto il ricorso principale va accolto – assorbito ogni ulteriore doglianza e il ricorso incidentale – con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.

P.Q.M.

accoglie il ricorso principale; assorbito il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.

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