GENERAL CONTRACToR QUESTO SCONOSCIUTO RISCHI E RESPONSABILITA’

GENERAL CONTRACToR QUESTO SCONOSCIUTO RISCHI E RESPONSABILITA’

GENERAL CONTRACTOR RESPONSABILITA’

051 6447838

 

GENERAL CONTRACTOR IL VERO PROTAGONISTA DEL SUPERBONUS 110 ORA 70

APPALTO E CONTRATTO D’OPERA DISTINZIONI DI

QUELLO CHE SI AFFIDA AL GENERAL CONTRACTOR

AVVOCATO ESPERTO SERGIO ARMAROLI SUPERBONUS GENERAL CONTRACTOR BOLOGNA MILANO

PAVIA VICENZA TREVISO PADOVA VENEZIA RAVENNA RIMINI FORLI CESENA ANCONA

PESARO MACERATA FER4MO ASCOLI PICENO 

 

con il contratto d’appalto il committente affida dietro versamento di un corrispettivo in denaro all’altra parte (appaltatore) la realizzazione di un’opera o di un servizio che quest’ultimo eseguirà organizzando e gestendo i mezzi necessari (artt. 1655-1677 c.c.), molto diverso è il mandato (art. 1703 c.c.) Con questo, il mandante obbliga il mandatario, altra parte contraente, a compiere uno o più atti giuridici solo per suo conto (c.d. mandato senza rappresentanza, art. 1705 c.c.) o anche in suo nome (c.d. mandato con rappresentanza, art. 1704 c.c.).

Come tutelarsi?

È evidente che se il GC abbandona il cantiere o esegue opere difettose, la sua responsabilità e le conseguenti difese possibili contro di lui dipendono dalla forma dell’accordo.

Attenzione, ad esempio, al caso in cui ci si avvalga di un GC che si occupa di attività “immateriali”, come quelle di natura progettuale, perché il contratto potrebbe essere qualificato come mandato e non come appalto.

 

Le differenze tra appalto e contratto d’opera si basano principalmente sul tipo di lavoro da svolgere, il soggetto coinvolto e le responsabilità previste. Vediamole nel dettaglio:

1. Appalto

• Definizione: È un contratto con cui una parte (l’appaltatore) si obbliga a compiere, verso un corrispettivo in denaro, un’opera o un servizio per conto di un’altra parte (il committente), con organizzazione di mezzi propri e a proprio rischio.
• Caratteristiche principali:
  • L’appaltatore è un imprenditore o una società, che utilizza mezzi, materiali e forza lavoro propri per eseguire l’opera o il servizio.
  • L’appaltatore assume su di sé il rischio economico e organizzativo dell’esecuzione dell’opera.
  • Il contratto di appalto è regolato dal Codice Civile (art. 1655 e seguenti).
  • Viene utilizzato per opere di una certa complessità, come la costruzione di edifici, impianti o lavori pubblici.
  • Esempio: Costruzione di un edificio da parte di una ditta edile.

2. Contratto d’opera

• Definizione: È un contratto con cui una persona (il prestatore d’opera) si obbliga a compiere un’opera o un servizio prevalentemente con il proprio lavoro personale, senza organizzazione di mezzi propri significativi.
• Caratteristiche principali:
  • Il prestatore d’opera è un lavoratore autonomo che offre la sua competenza personale, spesso senza impiegare mezzi e attrezzature di rilievo.
  • Non è imprenditore, e non assume su di sé rischi organizzativi rilevanti.
  • Il contratto d’opera è regolato dal Codice Civile (art. 2222 e seguenti).
  • È utilizzato per lavori meno complessi che richiedono una prestazione professionale specifica (ad esempio artigiani, professionisti).
  • Esempio: Un artigiano che esegue una riparazione o un avvocato che fornisce una consulenza legale.

Differenze chiave:

• Soggetto: Nell’appalto, il soggetto è un imprenditore (o una società), mentre nel contratto d’opera è un prestatore d’opera autonomo.
• Rischio: Nell’appalto il rischio e l’organizzazione dei mezzi sono a carico dell’appaltatore, mentre nel contratto d’opera il prestatore d’opera fornisce solo la sua attività, senza grandi rischi organizzativi.
• Mezzi e materiali: Nell’appalto l’appaltatore utilizza mezzi e materiali propri, mentre nel contratto d’opera il prestatore d’opera utilizza prevalentemente la propria forza lavoro o competenza.

In sintesi, l’appalto riguarda opere o servizi complessi, mentre il contratto d’opera riguarda lavori più limitati o specializzati che richiedono una prestazione individuale.

Le tutele più ampie possibili, infatti, riguardano l’appalto, nel qual caso l’appaltatore deve garantire che il risultato venga raggiunto così come pattuito nel progetto, rispondendo per i vizi e le difformità dell’opera.

 

 

 

Denuncia alle autorità: È fondamentale segnalare immediatamente alle autorità competenti (Guardia di Finanza, Carabinieri, o Polizia) qualsiasi sospetto di frode. Questo attiva un’indagine e può prevenire ulteriori danni.

Azione legale contro l’impresa: Se la truffa è stata perpetrata dall’impresa incaricata dei lavori, i condomini possono intraprendere un’azione legale per danni. È possibile chiedere il risarcimento sia per i lavori non eseguiti correttamente, sia per eventuali somme di denaro già versate.

Intervento delle assicurazioni: Spesso le imprese che eseguono lavori collegati al Superbonus sono obbligate a stipulare una polizza assicurativa. In caso di frode, i condomini possono richiedere il risarcimento attraverso questa assicurazione.

Responsabilità del direttore dei lavori o dei tecnici: Se i tecnici incaricati della supervisione dei lavori hanno avuto un ruolo nella frode o non hanno vigilato adeguatamente, possono essere chiamati a rispondere civilmente o penalmente.

Consigli per evitare truffe

Verificare l’affidabilità delle imprese: Controllare se l’impresa è registrata presso la Camera di Commercio, se ha le qualifiche necessarie e se ha referenze positive.

Fidarsi di professionisti certificati: Assicurarsi che chi si occupa della progettazione e dei lavori sia un tecnico abilitato (ingegneri, architetti, geometri).

Richiedere più preventivi: Confrontare diverse offerte per evitare costi gonfiati.

Monitorare i lavori e la documentazione: Avere sempre sotto controllo lo stato di avanzamento dei lavori e la documentazione fiscale relativa agli interventi. In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art. 1669 c.c., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta altresì stabilire – con accertamento sottratto al sindacato di legittimità, ove adeguatamente motivato – se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli, al riguardo, accertare se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile.

 

 

Il primo passo, dunque, è verificare la reale natura del mandato caso per caso, poiché solo se dovesse risultare sussistente un mandato con rappresentanza si aprirebbe, per il professionista, la strada della richiesta del corrispettivo alla compagine condominiale da egli prefigurata.

Dispositivo dell’art. 1667 Codice Civile

L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera [1665] e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili(1), purché in questo caso, non siano stati in malafede(2) taciuti dall’appaltatore(3).

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati [1670].

L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna [181 disp. att.; 240, 855 c. nav.].

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Cass. civ. n. 7041/2023

In tema di inadempimento del contratto d’appalto, laddove l’opera risulti ultimata, il committente, convenuto per il pagamento, può opporre all’appaltatore le difformità ed i vizi dell’opera, in virtù del principio “inadimpleti non est adimplendum” al quale si ricollega la più specifica disposizione dettata dal secondo periodo dell’ultimo comma dell’art. 1667 c.c., analoga a quella di portata generale di cui all’art. 1460 c.c. in materia di contratti a prestazioni corrispettive, anche quando la domanda di garanzia sarebbe prescritta ed, indipendentemente, dalla contestuale proposizione, in via riconvenzionale, di detta domanda, che può anche mancare, senza pregiudizio alcuno per la proponibilità dell’eccezione in esame.

Il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità dell’opera da parte dell’appaltatore implica la superfluità della tempestiva denuncia da parte del committente, ma da esso non deriva automaticamente, in mancanza di un impegno in tal senso, l’assunzione in capo all’appaltatore dell’obbligo di emendare l’opera, che, ove configurabile, è una nuova e distinta obbligazione soggetta al termine di prescrizione decennale; ne consegue che il predetto riconoscimento non impedisce il decorso dei termini brevi della prescrizione previsti in tema di appalto.
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In tema di appalto, per la piena e completa conoscenza dei vizi e delle loro cause non è necessario che, ai fini della denuncia, sia previamente espletato un accertamento peritale, qualora i vizi medesimi, anche in assenza o prima di esso, presentino caratteri tali da poter essere individuati nella loro esistenza ed eziologia. La valutazione della sussistenza di tali profili compete al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove adeguatamente motivata.

In tema di responsabilità dell’appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c., la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, ossia ai singoli condòmini, nei cui confronti l’appaltatore si è obbligato, con esclusione della solidarietà attiva, sicché, se ad agire in giudizio è il singolo condòmino, egli, in difetto di un idoneo titolo negoziale preesistente legittimante la rappresentanza comune, può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni, il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull’intero, spettando invece ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva, con esclusione del litisconsorzio necessario.

In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art. 1669 c.c., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta altresì stabilire – con accertamento sottratto al sindacato di legittimità, ove adeguatamente motivato – se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli, al riguardo, accertare se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile.

In tema di appalto sussiste la concorrenza delle garanzie previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c., in vista del rafforzamento della tutela del committente; ne consegue che, ove a fondamento della domanda siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell’opera stessa, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione, il giudice è sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare la domanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale (art. 1669 c.c.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione del prezzo e risoluzione (art. 1667 c.c.). (Nella specie la S.C., in riforma della pronuncia di merito, ha affermato l’obbligo per il giudice, di fronte a denuncia tardiva ex art. 1667 c.c. di verificare la riconducibilità della domanda nell’ambito della garanzia per responsabilità ex art. 1669 c.c.).

In tema di contratto di appalto, la responsabilità dell’appaltatore per i vizi dell’opera sussiste ancorché essi siano riconducibili ad una condizione posta in essere da un terzo (nella specie la diversa impresa esecutrice dei lavori di sottofondo del pavimento poi completato dall’appaltatore), essendo invero questi tenuto verso il committente, per aver assunto un’obbligazione di risultato e non di mezzi, a realizzare l’opera a regola d’arte e rispondendo anche per le condizioni imputabili allo stesso committente o a terzi se, conoscendole o potendole conoscere con l’ordinaria diligenza, non le abbia segnalate all’altra parte, né abbia adottato gli accorgimenti opportuni per far conseguire il risultato utile, salvo che, in relazione a tale situazione, ottenga un espresso esonero di responsabilità.

L’appaltatore risponde dei difetti dell’opera quando accetti senza riserve i materiali fornitigli dal committente, sebbene questi presentino vizi o difformità riconoscibili da un tecnico dell’arte o non siano adatti all’opera da eseguire ed i difetti denunziati dal committente derivino da quei vizi o da quella inidoneità.

In tema di appalto, ai fini della garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, il riconoscimento del vizio proveniente non dall’appaltatore ma da
un subappaltatore, che non abbia operato in rappresentanza o su indicazione dell’appaltatore, non esime il committente dalla denunzia del vizio nel termine di decadenza, stante la reciproca indipendenza del subappalto e dell’appalto, i quali restano distinti e autonomi, nonostante il nesso di derivazione dell’uno dall’altro, sicché nessuna diretta relazione si instaura tra il committente e il subappaltatore. Ne consegue che l’eventuale ammissione da parte del subappaltatore dell’esistenza di difformità o vizi dell’opera non può ritenersi equipollente al loro riconoscimento, il quale deve provenire dall’appaltatore ex art. 1667 c.c., per poter costituire ragione di esonero dalla denunzia che la stessa norma impone al committente di rivolgere, ugualmente all’appaltatore, entro un certo termine, a pena di decadenza dalla garanzia. 

In tema di appalto, l’esecuzione da parte dell’appaltatore di riparazioni a seguito di denuncia dei vizi dell’opera da parte del committente deve intendersi come riconoscimento dei vizi stessi e, pertanto, il termine decennale di prescrizione di cui all’art. 1669 c.c. comincia a decorrere ex novo dal momento in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti. Ne consegue che, nel caso in cui la sufficiente conoscenza dei difetti sia raggiunta solo dopo l’esecuzione delle riparazioni e in conseguenza dell’inefficacia di queste, il termine prescrizionale deve farsi decorrere da questo successivo momento e non dall’esecuzione delle riparazioni. 

 

La comune responsabilità dell’appaltatore, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., non è esclusa dalle speciali disposizioni contenute negli artt. 1667 e 1668 c.c., e non è da queste ultime disciplinata, perché esse integrano (senza escluderla) l’applicazione dei principi generali in materia di inadempimento contrattuale, che rimangono perciò applicabili nei casi in cui l’opera non sia stata eseguita o non sia stata completata o quando l’appaltatore ha realizzato l’opera con ritardo o, pur avendo eseguito l’opera, si rifiuti di consegnarla. Pertanto, alla stregua di tale principio, diventa applicabile, per il diritto al risarcimento dei danni fondato sulla generale responsabilità dell’appaltatore per inadempimento, il termine di prescrizione in generale previsto per l’esercizio di questo diritto, piuttosto che il termine di due anni risultante dall’art. 1667 c.c.